آرشیو   |  تماس با ما   |  جستجوی پیشرفته    RSS   |  نسخه موبایل   |  نسخه تلکس  
 خانه    بانک و بیمه    نفت و انرژی    اقتصاد کلان    صمت    بورس    درباره ما    ارسال خبر و یادداشت    گیشه مطبوعات  
شنبه، 29 دی 1397 - 14:36   
  تازه ها:  
   آخرین مطالب  
  کاهش قدرت خرید باعث شده که مردم در بازار گِرَمی خرید کنند
  شنیده شدن صدای شلیک گلوله در رشت! سارق دستگیر شد
  کسی جلودار گرانی گوشت قرمز نیست
  اگر اروپایی‌ها نفوذی بر شرکت‌هایشان ندارند چرا با ایران مذاکره کردند؟
  حناچی: امسال وضعیت آلودگی هوا بهتر است
  تیراندازی سارق مسلح در رشت + عکس
  دهمین شنبه اعتراضات در فرانسه
  غزه؛ 10 سال در محاصره
  حمله پهپادی انصارالله یمن به نظامیان سعودی در العسیر
  سناتور آمریکایی: رفتار ترامپ مانند محصلان پیش‌ دبستانی‌ است
  ترامپ: در مرز مکزیک سجاده نماز پیدا شده است!
  قیمت 15 خودروی وارداتی در بازار + جدول
  "مرضیه هاشمی" متهم نیست و به زودی آزاد می شود
  ترامپ به جای شکست داعش یک حیات تازه به آنها داده است
  افشای راز سرقت‌های میلیاردی حساب‌های مشتریان مرد میوه فروش
  کرمانی‌ها تا پایان آذر ماه فقط 2 روز هوای پاک داشتند
  مردم گرانی 240 درصدی کالاهای صادراتی را تحمل می‌کنند
  بعید است اروپا بتواند درباره برجام کاری از پیش ببرد
  قیمت واقعی ارز در کشور ۸ هزار تومان است
  تصادف سرویس مدرسه در تهران ۴ مجروح داد
  طرح اروپا برای تحریم علیه ایران/ نگرانی موگرینی از فروپاشی کامل برجام
  پلوسی به ترامپ؛ جان ما و سربازان آمریکا را به خطر انداختی!
  کمبود دام با گوشت منجمد جبران نمی‌شود
  ایران از طریق انتقال سوخت به یمن به حوثی‌ها کمک مالی می‌کند
  فربیک: ایران دفاع خوبی دارد اما من هیچ ترسی ندارم
  درخواست مسئولان استقلال از هواداران
  برخی مدارس به محیط خشک و خشن تبدیل شده‌اند
  بهمنی: مردم را مجبور به خرید خودرو داخلی کرده‌ایم
  ستاره‌هایی که از بیماری‌های کشنده نجات یافتند
  برانکو: توجهی به صحبت‌های مسخره این آقا ندارم
- اندازه متن: + -  کد خبر: 165684صفحه نخست » راه مسکن و شهرسازییکشنبه، 9 اردیبهشت 1397 - 10:18
رشد قیمت مسکن در 4 سال اخیر از سایر کالاها عقب تر است/ به ازاء ساخت مسکن خوب، واحدهای فرسوده از بازار خارج شوند
اکوفارس: تحلیلگر ارشد مسکن با بیان اینکه میانگین رشد قیمت مسکن در چهار سال گذشته نسبت به سایر اقلام و کالاها عقب تر است، گفت: نیازمند افزایش موجودی مسکن نیستیم اما انتظار می رود به ازاء ساخت مسکن خوب، واحدهای مسکونیِ بد از بازار خارج شود.
  

اکبر محمودی- بهروز ملکی تحلیلگر ارشد مسکن در گفت و گو با خبرنگار مسکن خبرگزاری فارس با اشاره به اینکه در دهه آتی نیازمند تولید سالانه 800 هزار واحد مسکونی هستیم انتظار می رود، سیاست کیفی‌سازی مسکن به منظور ارتقای سطح زندگی ساکنان فعلی در هسته میانی شهرها با سیاست کمی‌سازی مسکن جایگزین شود.

در واقع کشور ما از این به بعد خیلی نیازمند افزایش موجودی مسکن نیست تقریبا مشابه وضعیتی که در بازار خودرو نیز حاکم است، در بازار خودرو با اشباع نسبی عرضه مواجه هستیم. بنابراین انتظار می رود به ازاء ورود هر خودرو باکیفیت، یک خودرو بی کیفیت از بازار خارج شود. همین انتظار را در بخش مسکن هم داریم. انتظار می رود به تدریج به ازاء ساخت واحدهای مسکونیِ خوب، واحدهای مسکونیِ بد از بازار خارج شود.

وی می‌گوید که نباید انتظار خروج از رکود برای واحدهای تجاری را داشته باشیم و معتقد است که در ایران تقریبا به ازاء هر 8 خانوار (26 نفر) یک مغازه وجود دارد. به هر حال، واقعیت انکارناپذیر این است که عرضه مغازه در ایران، بسیار بالا و غیر بهینه است. بااین حال همچنان شاهد حجم عظیم عرضه پروژه های تجاری هستیم.

ملکی در خصوص تحلیل خود در خصوص رشد قیمت مسکن می گوید:اینکه میزان رشد چند درصد باشد بستگی به عوامل متعددی دارد که مهم‌ترین آن‌ها مولفه های بازار پول و ارز کشور، نرخ رشد نقدینگی، تورم عمومی، قیمت نفت، میزان رشد اقتصادی و.... است.متناسب با وضعیت این شاخص‌ها، رشدهای متفاوتی در بازار مسکن قابل وقوع است؛ اما بعید است نرخ رشد قیمت مسکن در سال 97 کمتر از نرخ تورم عمومی شود.

مشروح گفت و گوی تفصیلی با بهروز ملکی تحلیلگر ارشد مسکن را با هم می خوانیم:

فارس:تحلیل شما از وضعیت کنونی بازار مسکن چیست؟

ملکی:اگر بخواهیم رفتار بازار مسکن طی سه دهه گذشته را مرور نماییم، دوره‌های رونق و رکود متوالی قابل مشاهده است. بر همین مبنا از نیمه دوم سال 92 بازار مسکن وارد دوره رکودی خود شد. این شرایط رکودی تقریباً تا اوایل سال 95 ادامه داشت. در سال 95 طلیعه رونق در این بازار مشاهده شد و این بازار وارد دوره گذار به سمت رونق شد. بازار مسکن در ادامه، طی سال 96 وارد دوره رونق شد.

فارس:رشد قیمت مسکن در نیمه دوم سال گذشته به چه دلیل بود؟

ملکی:البته بازار مسکن مستعد رشد قیمت بود اما از شهریور سال 96 با کاهش دستوری نرخ‌های سود بانکی، تعدادی از سرمایه‌گذاران سرمایه‌های خود را از بانک خارج کردند و به سمت مسکن تزریق کردند و از نیمه دوم سال 96 قیمت مسکن در شهر تهران با یک شیب تند افزایشی مواجه شد.

*فارس:آیا رکود معاملات در یک ماه گذشته به دلیل همین رشد قیمت بود؟

بر اساس پیشینه بازار مسکن، این بازار در فروردین ماه نیمه تعطیل است.
*قیمت همه کالاها و خدمات در 4 سال گذشته افزایش داشت اما قیمت مسکن با ثبات نسبی همراه بود

*فارس:تمام اقلام و کالاها در چهار سال گذشته رشد داشته است آیا قیمت مسکن از سایر اقلام عقب تر است؟

ملکی:بله همینطور است! طی سالهای 92 تا 95 قیمت همه کالاها و خدمات افزایش داشت اما قیمت مسکن با ثبات نسبی همراه بود.

*فارس:به نظر می رسد سایر بازارها مثل ارز و طلا که این روزها جذابیت پیدا کرده است بازار مسکن را مجددا تحت تاثیر خود قرار داده اند؟

ملکی:بر اساس نظریه فریدمن افراد سبد دارایی خودشان را متناسب با میزان بازدهی دارایی های مختلف می‌چینند بنابراین طبیعی است که بازار مسکن هم بر بازارهای دیگر تأثیر بگذار و هم از آن‌ها تأثیر بپذیرد.

*مثل بازار خودرو به تدریج به ازاء ساخت واحدهای مسکونیِ خوب، واحدهای مسکونیِ بد از بازار خارج شود

*فارس:نیاز ساخت و ساز مسکن در کشور به چه میزان است؟

ملکی:بخش مسکن در دهه آتی، نیازمند تولید سالانه 800 هزار واحد مسکونی است. مهم این است که ساخت‌وساز مسکن در راستای تامین نیازهای واقعی بازار مسکن برای خانه‌اولی‌ها، بافت‌های فرسوده و حاشیه‌نشین‌ها باشد. درچنین شرایطی انتظار می رود سیاست کیفی‌سازی مسکن به منظور ارتقای سطح زندگی ساکنان فعلی در هسته میانی شهرها با سیاست کمی‌سازی مسکن جایگزین شود. در واقع کشور ما از این به بعد خیلی نیازمند افزایش موجودی مسکن نیست تقریبا مشابه وضعیتی که در بازار خودرو نیز حاکم است. در بازار خودرو با اشباع نسبی عرضه مواجه هستیم. بنابراین انتظار می رود به ازاء ورود هر خودرو باکیفیت، یک خودرو بی کیفیت از بازار خارج شود. همین انتظار را در بخش مسکن هم داریم. انتظار می رود به تدریج به ازاء ساخت واحدهای مسکونیِ خوب، واحدهای مسکونیِ بد از بازار خارج شود. این مساله به اهمیت بافتهای فرسوده اشاره دارد. در واقع تامین نیاز مسکن از انبوه سازی به بازآفرینی شهری انتقال یافته است.

*فارس:تاثیر کاهش سود سپرده های بانکی در شهریور ماه سال 96 را بر بازار مسکن چگونه ارزیابی می کنید؟

ملکی:مهم‌ترین بازار رقیب مسکن، بازار پول است؛ به طوری که جابه‌جایی نقدینگی میان مسکن- بانک قوی‌تر از جابه‌جایی نقدینگی میان بازار مسکن با سایر بازارها است. براین مبنا بازارهای پول و مسکن، تاثیرات انکارناپذیری بر یکدیگر برجای می‌گذارند چراکه مسکن و حساب‌های پس‌انداز بانکی، دارایی‌های جایگزین هستند؛ ازاین‏رو هر زمان که بازدهی یکی از این دارایی‌ها کاهش می‌یابد، تقاضا به سمت دارایی رقیب سوق می‌یابد. در مجموع می توان برآیند اثر تغییرات بهره بانکی بر تغییرات بازار مسکن را ناهمسو، ارزیابی نمود. براین اساس کاهش نرخ سود سپرده های بانکی موجب تحریک بازار مسکن می شود.

*فارس:آیا بازار مسکن با توجه به نوسانات اخیر نرخ ارز می تواند تحت تاثیر قرار گیرد؟

درمجموع، تأثیر نرخ ارز بر بازار مسکن، حاکی از دو اثر متفاوت است:الف: افزایش نرخ ارز، سطح عمومی قیمت‏ها را در اقتصاد کلان و اقتصاد مسکن افزایش می‌دهد. این عامل، اثری همسو بر قیمت مسکن می‏گذارد و عمدتاً از ناحیه تورم فشارهزینه سمت تولید و عرضه مسکن و تورم انتظاری سمت تقاضای مسکن، اثرگذار است (دراین حالت، ارز به منزلۀ عامل تورم عمومی، خصوصاً تورم فشار هزینه است. در نتیجه اگر نرخ ارز افزایش یابد قیمت مسکن نیز افزیش می یابد).

ب. بازار ارز، یکی از جایگزین‏‌های بازار مسکن است. بنابراین، افزایش نرخ ارز، جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را تحت تأثیر قرار می‏دهد و باعث عدم تمایل سرمایه برای ورود (علی الخصوص سرمایه‌ های سوداگرانه) به بازار مسکن می‌شود. این امر باعث می‌شود تا نه تنها تقاضا برای مسکن کاهش یابد؛ بلکه با کاهش تمایل برای سرمایه‌گذاری در ساخت ‏و‏ساز، همراه می‌باشد. این عامل اثری ناهمسو بر قیمت مسکن می‏گذارد و عمدتاً از ناحیه تقاضای سوداگرانه بازار مسکن، بر این بازار اثرگذار است در نتیجه اگر نرخ ارز افزایش یابد قیمت مسکن کاهش می یابد.

شواهد بازار مسکن در دو دهه گذشته حاکی از آن است که اثر 1 قویتر از اثر 2 است و در نتیجه در مجموع افزایش نرخ ارز در نیمه دوم سال 96 موجب تحریک بیشتر قیمت مسکن شد.

*نرخ رشد قیمت مسکن در سال 97 کمتر از نرخ تورم عمومی نخواهد بود

*فارس:به نظر شما رشد قیمت مسکن در سال 97 چند درصد خواهد بود؟

اینکه میزان رشد چند درصد باشد بستگی به عوامل متعددی دارد که مهم‌ترین آن‌ها مولفه های بازار پول و ارز کشور، نرخ رشد نقدینگی، تورم عمومی، قیمت نفت، میزان رشد اقتصادی و.... است.

متناسب با وضعیت این شاخص‌ها، رشدهای متفاوتی در بازار مسکن قابل وقوع است؛ اما بعید است نرخ رشد قیمت مسکن در سال 97 کمتر از نرخ تورم عمومی شود.

*به ازاء هر 8 خانوار (26 نفر) یک مغازه وجود دارد/خروج از رکود مشمول املاک تجاری نخواهد شد

*فارس:آیا امیدی به خروج بازار املاک تجاری از رکود نیز وجود دارد؟

ملکی:خیر. خروج از رکود مشمول املاک تجاری نخواهد شد.چرا که در ایران تقریبا به ازاء هر 8 خانوار (26 نفر) یک مغازه وجود دارد. به هر حال، واقعیت انکارناپذیر این است که عرضه مغازه در ایران، بسیار بالا و غیر بهینه است. بااین حال همچنان شاهد حجم عظیم عرضه پروژه های تجاری هستیم. ضمن اینکه علاوه بر حجم نامتعارف عرضه واحدهای تجاری، سمت تقاضای واحدهای تجاری نیز با تحولاتی دست به گریبان است. با گسترش کسب و کارهای اینترنتی، به تدریج برخی از فعالیتهای تجاری نیازمند مغازه نخواهند بود و تقاضا برای مغازه برای برخی اصناف کاهش می یابد (آژانسهای تاکسی تلفنی، نمونه عینی این موضوع هستند).

انتهای پیام/

   
  

اضافه نمودن به: Share/Save/Bookmark

نظر شما:
نام:
پست الکترونیکی:
آدرس وب:
نظر
 
  کد امنیتی:
 
   پربیننده ها  
  قیمت خودروهای داخلی افزایش یافت+جدول
  جزئیات تعطیلی مدارس استان آذربایجان‌شرقی
  خودروهای خارجی دپو شده در گمرک از ۱۳ بهمن ترخیص می‌شوند
  شنبه موعد واریز بسته حمایتی به حساب کارگران
  پرسپولیس در دوحه الشحانیه را با 4 گل شکست داد
  چند دلیل برای صعود احتمالی طلا تا مرز ۱۴۵۰ دلار
  افزایش قیمت نفت و طلا در بازارهای جهانی
  کدام خودروها در ۵ روز دوبار گران شدند؟
  توئیت جالب AFC در مورد بازیکن استقلال و پرسپولیس+ عکس
  قیمت طلا، قیمت سکه و قیمت ارز امروز ۹۷/۱۰/۲۷
  نوبخت: برای صادرات نفت‌ به شدت ‌مشکل داریم
  برخی مدارس گلستان شنبه تعطیل است
  شکست استقلال در دیدار دوستانه برابر نماینده رومانی
  شفر: من عاشق استقلال هستم
  اجازه حمله به ایران از خاک عراق را نمی‌دهیم
  مدارس همدان فردا تعطیل است
  عرضه خودرو با قیمت بالا به بازار با ادعای خودروسازان مبنی بر نبود قطعه سازگار نیست
  درخواست مسکو از تل‌آویو برای متوقف کردن حملات به فرودگاه دمشق
  گزارشگر بازی تیم ملی فوتبال ایران و عراق محکوم شد!
  مخالفت بانک مرکزی با ترخیص خودروهای خارجی مصداق استقلال آن است
  کمیته ویژه تعیین تکلیف نرخ «ارز» و «حامل‌های انرژی» تشکیل شد
  کی روش خطاب به AFP: عاشق مردم ایران می‌شوید
  برانکو: توجهی به صحبت‌های مسخره این آقا ندارم
  حق مسکن کارگران چقدر می‌شود؟
  کلیه مدارس نوبت صبح خوزستان فردا تعطیل است
  برخی از مدارس استان اردبیل فردا تعطیل شد
  ارتش ترکیه فاز اولیه اجرای منطقه امن در شمال سوریه را تکمیل کرد
  وزیر صنعت: سال‌هاست ‌قیمت خودرو تغییر نکرده است!
  هزینه ساخت مسکن به ۲.۵ تا ۴ میلیون تومان رسید
  مهاجم سابق سرخپوشان به سپاهان پیوست
 
 
 
© اکوفارس 1390
info@ecofars.com
پشتیبانی توسط: خبرافزار